La location en meublé non professionnel

La location en meublé non professionnel ou LMNP

 

 

C’est quoi ?

 

La LMNP est un régime fiscal qui vise l’immobilier locatif portant sur des logements d’habitation classiques ou résidences de services.

 

Le logement doit être loué « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». 

 

Les revenus perçus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers.

 

Le caractère non professionnel est reconnu lorsque l’ensemble des recettes annuelles tirées de ce type de locations est inférieur à 23 000 € (peu importe le nombre de logements concernés). Si dépassement, elles doivent rester inférieures au montant global des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

 

Pour bénéficier de ce régime, il faut remplir et envoyer un formulaire P0i au Tribunal de commerce compétent. Cette immatriculation permet d’obtenir un numéro SIRET.

 

 

Pourquoi ?

 

Ce statut permet « d’isoler » des revenus issus de la location immobilière dans une autre catégorie que celle des revenus fonciers. Dans certaines situations cela peut se révéler intéressant de bénéficier d’abattements ou de déficits distincts de ceux correspondant aux revenus fonciers.

 

La LMNP offre le choix entre :

 

•  Le régime Micro-BIC : le service des impôts applique automatiquement sur les recettes déclarées, un abattement de 50% ou de 71% en cas de classement meublé de tourisme. Par comparaison, en location vide, l’abattement est seulement de 30%. Le Micro-BIC s’applique uniquement dès lors que le montant total des revenus locatifs ne dépasse pas 72 600 €.

 

Ce régime est donc avantageux, notamment lorsque les charges réelles sont inférieures à 50% du montant des loyers. Aucun déficit ne peut cependant être constaté.

 

• Le régime Réel Simplifié, prend en compte les dépenses réellement effectuées (mobilier, travaux, et toutes les dépenses liées à l’activité : charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc). Il permet surtout de déduire chaque année l’amortissement de la valeur du bien, ce qui n’est pas possible en cas de location nue. Si un déficit est constaté, il se reporte dans son intégralité pendant au moins 10 ans sur les futures recettes de location meublée.

 

Notons que, peu importe le régime (forfaitaire ou réel), le plafonnement de 10 000 € relatif aux niches fiscales ne s’applique pas au LMNP.

 

N’oublions pas la Cotisation foncière des entreprises, qui est calculée à partir de la valeur locative du bien à laquelle est appliqué un taux d’imposition défini par les collectivités territoriales. Dans la plupart des cas, il s’agit d’une cotisation minimum établie à partir d’une base dont le montant est fixé par le conseil municipal. La CVAE s’applique également aux loueurs en meublés même non professionnels percevant plus de 152 500€ de revenus locatifs. En raison d’abattements spécifiques, la plupart des loueurs n’y sont donc pas soumis. 

 

 

Et en cas de vente du bien ?

 

La plus-value réalisée par les loueurs non professionnels est soumise aux règles des plus-values privées. Ainsi, la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré de certaines charges et indemnités et réduit des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession est taxée, à ce jour, à 19% plus 17.2 % de prélèvements sociaux.

Date de mise à jour : 04/12/23
Date de création : 07/06/21