Démembrement - achat en nue-propriété.
Quel est le principe de l’achat en nue-propriété ?
Vous pouvez acheter la nue-propriété d’un bien immobilier (maison, appartement) dont l’usufruit est acquis le plus souvent en parallèle par un bailleur social (plus rarement une société ou un particulier). L’usufruitier percevra les fruits (les loyers) et assurera la gestion locative du bien durant toute la durée de l’investissement, en général de 15 à 20 ans.
Quels sont les avantages d’acheter en nue-propriété ?
- Un prix attractif L’achat en nue-propriété permet de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, une décote de l’ordre de 25 à 40% est appliquée sur la valeur vénale du bien (plus la durée de l’engagement est longue plus la décote est importante).
- L’absence de charge pour le nupropriétaire L’usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d’entretien de l’immeuble (parties privatives et communes). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil) mais généralement en présence d’un bailleur social, il peut être convenu de les mettre à la charge de l’usufruitier.
- La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie Au terme de la période de démembrement (fin de l’usufruit), vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.
- Défiscaliser ses revenus fonciers Pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu pour le nu-propriétaire, dans la mesure où vous n’encaissez pas les loyers du logement donné en location. En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
- Transmettre à moindre coût fiscal Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière (barème article 669 CGI).
Démembrement de propriété et fiscalité : incidences fiscales du démembrement sur un bien immobilier.
- Revenus fonciers d’un immeuble loué. Pour l’usufruitier : en cas de démembrement de propriété, les revenus procurés par la location reviennent à l’usufruitier. C’est donc lui qui est imposable sur la totalité des revenus encaissés. L’usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers les charges effectivement supportées (sauf application du régime du micro-foncier). Pour le nu-propriétaire : il n’a en principe rien à déclarer.
- Plus values immobilières. Chacun des usufruitiers et nupropriétaires est imposé en fonction de ses droits.
- Base ISF. Les biens grevés d’un usufruit sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier. En revanche le nu-propriétaire n’a en principe rien à déclarer sur ce bien au titre de l’ISF. Si l’usufruitier est assujetti à l’IFI, c’est lui qui doit déclarer la valeur du bien dans son patrimoine imposable, à condition qu’il soit assujetti à l’IFI. Il est alors redevable de l’IFI sur la pleine propriété du bien. A contrario, pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas à faire figurer ce bien dans sa déclaration IFI. En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI (article 885 G quater CGI).
Par Maître Morin-Paillard
Date de création : 22/06/23
